SUPRAETAJAREA, O SOLUȚIE SUSTEBABILĂ
Este supraetajarea o soluție sustenabilă?
Noi credem cu tărie ca da.
In goana dupa terenuri, cu prețuri cat mai mici, cât mai bine amplasate în urbe, cât mai accesibile, cât mai bine dotate, cu acces garantat la metrou, autobuze etc, trecem pe sub imobile, fie blocuri, fie case, fie vile, și nu vedem un potential extraordinar ce ar putea, în anumite condiții, să fie fructificat.
Este vorba de cladiri ce ar putea susține o extindere cu unul, doua sau chiar 3 etaje. Repet: în anumite condiții. Legale. Legale. Legale
Supraetajarea este, în aceste cazuri, o solutie sustenabila.
DESPRE SUSTENABILITATE
Dacă mergem in DEX putem afla:
”SUSTENABILITATE (< engl. sustainable) s. f. Calitate a unei activități antropice de a se desfășura fără a epuiza resursele disponibile și fără a distruge mediul, deci fără a compromite posibilitățile de satisfacere a nevoilor generațiilor următoare. Conferința mondială asupra mediului de la Rio de Janeiro din 1992 a acordat o atenție deosebită acestui concept, care implică stabilirea unui echilibru între creșterea economică și protecția mediului și găsirea de resurse alternative. Când se referă la dezvoltarea economică de ansamblu a unei țări sau regiuni, este de obicei preferat termenul sinonim dezvoltare durabilă.”
Dacă acordăm aceeași atentie catre Wikipedia aflăm:
” SUSTENABILITATEA este capacitatea de a exista constant. În secolul 21 , se referă în general la capacitatea biosferei și a civilizației umane de a coexista. Este, de asemenea, definit ca procesul de menținere a schimbărilor într-un mediu echilibrat de homeostază , în care exploatarea resurselor, direcția investițiilor, orientarea dezvoltării tehnologice și schimbarea instituțională sunt toate în armonie și sporesc atât potențialul actual, cât și cel viitor. satisface nevoile și aspirațiile umane.
Așa că nu văd nici un impediment de a considera că o extindere prin supraetajare sa fie sustenabilă.
Iar interesul oamenilor merge in aceasta direcție și se manifestă. Oamenii sunt curioși, doresc sa afle cum își pot extinde locuințele, cum le pot optimiza.
ÎNTREBĂRI ȘI RĂSPUNSURI
Zilele trecute am primit un set de întrebări scurte pe domeniul nostru din Facebook:
“Peste o casă veche, vreau să ridic etaj. Se poate proiect și lucrare? Preț? Aproximativ 90 metri pătrați.”
Deși întrebările sunt scurte și concise, răspunsurile nu sunt la fel de simple, și nu pot fi atât de scurte. De aceea ne-am gândit să descriem cadrul, de la general la particular, prin care poate fi abordată supraetajarea unui imobil.
Vom reveni la ceea ce se poate numi “interviul clientului” puțin mai tarziu, pe speța de mai sus.
Până atunci RĂSPUNSURI: vă propunem o abordare complexă a acestui domeniu: extinderea unui imobil prin supraetajare.
Sunt câteva capitole pe care le vom aborda în ordine:
1. Legislatie
Domeniul supraetajărilor este reglementat în primul rând de legea 50/1991. Vom face referire la forma sintetică (revizuită și adăugită) pentru data de 11.01.2020.
In Art.2.2. se menționează ” Autorizaţia de construire se emite în baza documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, elaborată în condiţiile prezentei legi, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.”
În Art.2.4. se menționează “se pot emite autorizaţii de construire şi fără documentaţii de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru: a1) lucrări de supraetajare a clădirilor cu încă un nivel, o singură dată, în suprafaţă de maximum 20% din suprafaţa construită desfăşurată a clădirilor, cu condiţia situării acestora în afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protecţie a monumentelor, după caz.”
Coroborând cele 2 articole intelegem ca putem obtine autorizatia de construire pentru o supraetajare o singura data, pentru o extindere nu mai mare de 20% din suprafata construita fara unele prevederi din documentatii de urbanism.
Prin recurenta, putem autoriza pentru construit extinderi, inclusiv supraetajari, si pentru procentaje mai mari de 20%, cu respctarea si in temeiul unor prevederi ale documentatiilor de urbanism. Dupa lege vin atributele primariei, cu respectarea planurilor urbanistice, cu respectarea regimului tehnic, in mod special capabilitatea structurală, regimul economic și cel juridic.
Un caz particular al supraetajărilor poate fi considerat varianta executării lucrărilor de construire în mod etapizat.
În sensul că pentru o construcție nouă, încă de la faza de proiectare, este abordată o strategie de dezvoltare a imobilului din considerente logistice sau mai degrabă financiare, sau de un plan de dezvoltare, de exemplu planificarea familială, sau a afacerii. Însă aici toate detaliile sunt stabilite încă din faza de proiectare: soluția tehnică, structura, materialele de construcție, partiul arhitectural, cuprinzand funcțiuni, suprafețe, volumetrii, culori.
După cum știți se stabilește o perioadă privind valabilitatea autorizației de construire. Acesta se poate prelungi,în anumite condiții, și mă refer aici, la aprobarea proiectului “in integrum”. Deci aceste detalii nu se pot schimba.
Cred ca existență unui regim juridic, cu legi clare care definesc exact cum se pot realize aceste extinderi, face din supraetajarea, o solutie sustenabilă.
Adaugam la legislația specifică lumii construcțiilor si legislatia de mediu, și pe cea privind incendiile. Nici un din legi nu poate fi ocolită sau încălcată.
2. Regim tehnic
Nici în cazul supraetajării, să o numim “ocazională”, nu putem face chiar tot ce ne dorim. Dincolo de respectarea regimului de autorizare de construire, avem prevederile Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.
La art. 5 se menționează: Pentru obținerea unor construcții de calitate corespunzătoare sunt obligatorii realizarea și menținerea, pe întreaga durată de existență a construcțiilor, a următoarelor cerințe:
a) rezistență și stabilitate;
b) siguranță în exploatare;
c) siguranță la foc;
d) igienă, sănătatea oamenilor, refacerea și protecția mediului;
e) izolație termică, hidrofugă și economie de energie;
f) protecție împotriva zgomotului.
La Art. 6 observăm: Obligațiile prevăzute la articolul precedent revin factorilor implicați în conceperea, realizarea și exploatarea construcțiilor, precum și în postutilizarea lor, potrivit responsabilităților fiecăruia.
Acești factori sunt: investitorii, cercetătorii, proiectanții, verificatorii de proiecte, fabricanții și furnizorii de produse pentru construcții, executanții, proprietarii, utilizatorii, responsabilii tehnici cu execuția, experții tehnici, precum și autoritățile publice și asociațiile profesionale de profil.
Cu alte cuvinte pentru un imobil vechi prima condiție devine “capabilitatea structurală”. Acesta trebuie sa fie apt să susțină din punct de vedere structural supraetajarea.
Un caz particular ar fi că însuși solul trebuie să fie capabil, să susțină această extindere, sau daca nu există această capabilitate vor trebui realizate lucrări suplimentare de consolidare.
Pe de altă parte modul și materialele din care este realizată construcția trebuie să permită supraetajarea, să permită joncționarea, legarea rigidă, a celor două structuri. Aceste structuri trebuie sa fie compatibile.
De exemplu: dacă avem o casa din chirpici sau din paiantă, nu putem să propunem o supraetajare.
Un alt exemplu: în situația unei case din lemn, noua structură nu ar putea fi din beton armat. Dar chiar dacă există unele limitări, pot exista soluții. Acestea pot fi amănunțite de la caz la caz, numai pe baza unei expertize tehnice. Expertul, în baza a ceea ce expertizează, poate recomanda soluția sa. Ulterior proiectanții vor trebui să respecte expertiza tehnică și soluțiile asigurand din proiectare rezistența și stabilitatea, precum și toate celelalte capitole menționate în lege pentru construcția nou rezultată, pe întreaga durată de existență a ei.
”Trecerea către sustenabilitate este, de asemenea, o provocare socială care implică legislația internațională și națională , planificarea și transportul urban , gestionarea lanțului de aprovizionare, stilurile de viață locale și individuale și consumismul etic . Modalitățile de viață mai durabile pot lua multe forme din reorganizarea condițiilor de viață (de exemplu, ecovilages , eco-municipalități și orașe durabile ), din reevaluarea sectoarelor economice ( permacultură , construcție verde , agricultură durabilă ) sau practici de lucru ( arhitectură durabilă), folosind știința pentru a dezvolta noi tehnologii (tehnologii ecologice , energie regenerabilă și fisiune durabilă și putere de fuziune ) sau proiectarea sistemelor într-un mod flexibil și reversibil și ajustarea stilurilor de viață individuale care conservă resursele naturale.”-Wikipedia, https://ro.wikipedia.org/wiki/Sustenabilitate
Iata ca preocuparile pentru stiinta si tehnologie se regăsesc în activitățile de modelare a vieții, de proiectare și construire, de echipare tehnologică. Un alt argument pentru supraetajarea, o solutie sustenabila.
3. Dimensiunea economica
sustenabilitatea „se referă la specificarea unui set de acțiuni care trebuie întreprinse de persoanele prezente, care nu vor diminua perspectivele viitoarelor persoane de a se bucura de niveluri de consum, avere, utilitate sau bunăstare comparabile cu cele de care se bucură persoanele actuale”
Aspectele sociale, culturale, legate de sănătate și monetare / financiare trebuie integrate în analiza.” Conform Forumului Economic Mondial, jumătate din PIB-ul global este puternic sau moderat dependent de natură. Pentru fiecare dolar cheltuit pentru restaurarea naturii există un profit de cel puțin 9 dolari. Exemplul acestei legături este pandemia COVID-19 , care este legată de distrugerea naturii și a cauzat daune economice grave.
Iar daca setul de masuri despre care se aminteste devine din ce in ce mai aplicabil atunci da, văd supraetajarea, o soluție sustenabilă.
Raport pret – calitate
Pentru a angaja o oferta de preț putem aborda problema astfel:
• Prețul releveului (dacă acesta este necesar), Prețul expertizei tehnice structurale, prețul proiectării, prețul autorizării de construire
• Prețul consolidării pe baza expertizei și a soluției de consolidare, dacă este necesară
• Prețul supraetajării în raport de un maxim 20% din aria construită desfășurată, pe baza expertizei si a proiectului de supraetajare;
• Prețurile lucrărilor conexe, posibile: desfacerea teraselor sau acoperișului, refacerea lor totală sau parțială, conectarea cu instalațiile existente sau optimizarea acestora și echiparea tehnică a spațiilor rezultate in urma supraetajării.
Procesul de ofertare însuși este complex, dar ca orice proces poate fi detaliat și măsurabil în timp.
La acestea se pot adăuga, și o parte din ele devin obligatorii conform legislației în vigoare, costuri suplimentare ocazionate de adăugarea izolațiilor termice și hidrofuge ( în cazul în care cladirea veche nu are un anumit grad de eficienta energetic, demonstrabil), optimizarea consumurilor energetice ( desființarea sobelor și schimbarea sistemului de încălzire, schimbarea tâmplăriilor vechi din lemn cu unele contemporane cu geam termoziolant bi sau tristrat).Așadar față de complexitatea prezentată mai sus răspunsurile la întrebările din începutul acestui articol nu sunt foarte ușor de dat, în maniera simplă cu care suntem obișnuiți pe Facebook. Dar suntem aici pentru a începe un astfel de dialog. In urma “interviului clientului” vom finaliza dialogul cu răspunsuri ferme.
Pentru a ajunge la un răspuns trebuie pornit de la ceea ce există pe amplasament, de la ceea ce este cladirea și ceea ce se dorește, mediate toate prin prisma prevederilor legale și, bineînțeles, a bugetului.
Profesioniștii sunt pregătiți să ofere astfel răspunsuri prin prestarea serviciilor corespunzatoare. “Interviul clientului” și “Interviul Furnizorului” se vor petrece la fața locului.
În “deschidere” este bine să aveți:
• Informații dacă clădirea dumneavoastră este sau nu într-o zona protejată
• Cartea tehnica a construcției, care, așa cum prevede Art. 17 din Legea 10/1995. Aceasta trebuie să conțină toate informațiile despre cladirea dumneavoastră: “Cartea tehnică a construcției cuprinde documentația de execuție și documente privitoare la realizarea și exploatarea acesteia. Ea se întocmește prin grija investitorului și se predă proprietarului construcției, care are obligația să o păstreze și să o completeze la zi; prevederile din cartea tehnică a construcției referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar și utilizator”
.• Cladirea să fie vizitabilă pentru o scurtă evaluare,
• Descrierea tuturor aspirațiilor dumneavoastră cu privire la supraetajare. Ce fel de spații, ce camere doriți sa adaugați, ce fel de echipări trebuie să regăsim în aceste spatii, mergând până la finisaje, termo și hidroizolatii, adaptarea noului întreg construit la legislație, buget și bun gust.
După o astfel de primă întâlnire specialiștii pot evalua și vor putea să dea răspunsuri cu privire la prezența sau absența unui potential de extindere, care este drumul de urmat. Și pe baza unor calcule și costuri medii de piață să estimeze și un cost global al supraetajării.
Ulterior, când o serie întreagă de infirmații vor fi disponibile, vor putea fi intocmite și oferte de preț. Planificări de termen si buget/
Am parcurs mai sus cateva informatii grupate pe capitolele:
1. Legistație, respectiv cadrul formal reglementat legal;
2. Regimul tehnic. Respectiv cadrul formal reglementat tehnic
3. Dimensiunea economica, cu structura de costuri, respectiv modul de formare al prețului unei oferte, ce plătim și ce obținem sub umbrela raportului calitate-preț.
Acestea trei capitole enunțate formează o adevărată structură, un sistem, care functionează oriunde în lume, chiar și pe teritoriul țării noastre.
4. BANI vs. BENEFICII
Poate ca ar trebui sa mentionez ca am un contestatar pe Facebook, in persoana dlui. Catalin Suditu.
Dumnealui afirmă:” faptul ca se supraetajeaza o structura de rezistenta care nu a fost gandita pentru “supraetajare” nu scade preturile nici locatarilor existenti si nici noilor locatari…. aduce bani doar primariei si arhitectilor.”
Partial sunt de acord cu dumnealui. Construind ceva nou va trebui sa bagi mana in buzunar si evident ca toate au un cost. Costul unei extinderi se adauga la costul investitiei initiale. Iar investitorul va lua decizia daca merita investitia sau nu, in baza unei asidue si corecte informari.
Insă va trebui să adaugam si beneficiile: cresc suprafetele utilizate, crește gradul de echipare și confort. Fără aceste creșteri nu s-ar justifica absolute nici o investiție.
Da, investițiile aduc bani. Tuturor profesioniștilor implicați in procesul de expertizare, proiectare si construire, nu numai arhitectilor. Dacă nu ar aduce bani, cine ar presta servicii, cine ar vinde produse gratis?
Da, aduce bani primariei, prin taxe și impozite. Dar asta o face orice investitie în domeniul imobiliar, în regimul prevazut de lege.
Mai adăugăm: supraetajarea, o soluție sustenabilă.
Pot fi discutate și alte beneficii: în aceste extinderi pot functiona și alte functiuni nu numai cele de locuire individuală sau colectivă. Regimul legal prevede în Legea 50/1991, revizuita 2020 la art. 2.4.2a2. și lucrari de extindere a clădirilor sociale, de învățământ, sănătate, cultură, administrație aparțind domeniului public sau privat al statului și unităților administrativ-teritoriale dacă extinderile se încadreaza în prevederile regulamentelor locale de urbanism.
Mai sunt beneficii in zona protejarii mediului, respectiv a suprafețelor de teren pe care localitățile le tot ”ciupesc” din natură, în foamea lor fără de margini.
În acest caz discutăm de beneficii sociale, despre posibilitatea ocupării respectivelor extinderi cu funcțiuni necesare social, într-un țesut dezvoltat istoric, și care ar putea suporta un ”up grade”, o actualizare la noile cerințe, standarde, aspirații. Optimizarile urbanistice pornesc de la actualitatea obiectului de arhitectură. Despre recurență nu are sens să mai discutăm.
Are sens să discutăm și să argumentăm. Chiar și cu oameni ca dl Suditu. E normal ca oamenii să gândească diferit, să aibe opinii. A comunica aceste opinii este la fel de nomal, chiar benefic. Putem învăța din schimbul de informatii. Când se trece la exprimări ”hardcore” putem avea o problemă. Nu ma deranjeaza ”hater”-ii. Și ei fac parte din viață. Poate că sunt grevați de un anume pesimism. Sau poate sunt bântuiți de alte sentimente, de traume. Cine știe?
Aici la Povesti din Șantier debordăm de optimism. Vedem în extinderea prin supraetajare, o soluție sustenabilă. Vedem potențialul acestei soluții pentru completarea țesutului urban, cu tot ceea ce ne lipsește, mai ales în condițiile în care resursele de teren, resursele de spațiu verde sunt deja grav afectate.
Avem o atitudine respectuoasă față de cititorii sau urmăritorii nostrii. Suntem pozitivi. Si chiar credem ceea ce spunem sau ceea ce facem. Credem ca astfel lucrurile pot fi împinse spre înainte.
Arh. Viorel Pleșca
Membru OAR